_ Proprietarii care cumpără pentru a-l închiria folosesc companiile cu răspundere limitată să reducă impozitele... dar le-ar putea costa de fapt MAI MULT

În ultimii ani, un număr tot mai mare de investitori de tip buy-to-let au cumpărat proprietăți prin intermediul unei societăți cu răspundere limitată, mai degrabă decât în ​​propria persoană. numele.

Numai anul trecut, proprietarii au înființat un număr record de 50.004 de companii pentru a deține proprietăți de cumpărare la închiriere, conform analizei agenților imobiliari Hamptons.

Există un total de 615.077. buy-to-lets deținute în structurile companiilor din Marea Britanie, o creștere de 82% față de sfârșitul anului 2016. 

Unul dintre motivele cheie din spatele creșterii creșterii numărului de proprietari care cumpără prin intermediul societăților cu răspundere limitată este că aceștia pot compensa pe deplin dobânda pe care o plătesc la credite ipotecare cu factura lor de impozite. Acest avantaj fiscal nu mai este acordat persoanelor care cumpără sau dețin proprietăți de cumpărare pentru a închiria în nume propriu.

Dar există o problemă, în care creditele ipotecare pentru proprietățile deținute într-o structură a companiei sunt substanțial mai scumpe. . Deci, ce economisesc proprietarii cu adevărat? 

Datorită modificărilor anunțate pentru prima dată de cancelarul George Osborne în 2015, proprietarii care cumpără în nume propriu beneficiază acum doar de scutiri de taxe de 20% din costurile dobânzilor ipotecare.

De exemplu, un proprietar care plătește o taxă mai mare cu dobândă ipotecară de 500 GBP pe lună pe o proprietate închiriată cu 1.000 GBP pe lună plătește acum impozit pe suma totală de 1.000 GBP. 

p>Deși, ei beneficiază de scutiri de taxe de 20% pentru cei 500 de lire sterline care sunt utilizați pentru ipoteca.

Dar dacă înființează o societate cu răspundere limitată, dobânda ipotecară de 500 de lire sterline pe lună poate fi compensată în totalitate cu factura lor de impozite. 

Înseamnă că proprietarii individuali sunt impozitați efectiv pe cifra de afaceri, în timp ce proprietarii companiei sunt impozitați exclusiv pe profit. 

Cu toate acestea, costul unui credit ipotecar pentru proprietarul unei companii poate fi mai mare. 

Karen Noye, expert în credite ipotecare la Quilter, spune: „De obicei, un buy-to-chirie individual va veni cu plăți inițiale mai mici și comisioane mai ieftine decât alternative de cumpărare la închiriere de societate cu răspundere limitată. 

„Cu toate acestea, dacă împrumutați pentru un credit ipotecar printr-o societate cu răspundere limitată, atunci obțineți unele avantaje fiscale, în special pentru contribuabilii cu rate mai mari sau suplimentare, ceea ce poate în unele cazuri. cazurile depășesc aceste creșteri.’

Creșterea numărului de companii de cumpărare pentru închiriere înființate din 2015 sugerează că eliminarea reducerii dobânzii ipotecare ar fi încurajat mulți investitori să treacă la modelul de societate cu răspundere limitată.

Peste două treimi din companiile existente de cumpărare pentru închiriere au fost înființate între 2017 și 2023, când modificările fiscale au fost introduse treptat, potrivit analizei lui Hamptons.

Pe față. din aceasta, proprietarii și contabilii lor vor vedea o economie evidentă, indiferent dacă sunt sau nu contribuabili cu cote mai mari.

Excluzând alte costuri, un proprietar cu o proprietate deținută în nume propriu și închiriat pentru 1.000 GBP pe lună cu dobânzi ipotecare de 500 GBP pe lună ar fi supus impozitului pe venit (20, 40 sau 45 la sută) pe profitul chiriei de 500 GBP și 20 % pe restul de 500 GBP.

În în acest scenariu, pierderea reducerii dobânzii ipotecare ar fi adăugat 100 GBP la costul ipotecii în fiecare lună prin impozitare suplimentară. Mai jos este un exemplu despre modul în care profiturile unui proprietar individual s-ar fi putut modifica din 2016-17. 

Un proprietar de societate cu răspundere limitată în aceeași situație, pe de altă parte, ar plăti impozit pe profit (între 19 și 25 de ani). la sută) doar pe profitul de chirie de 500 GBP.

În acest exemplu, posibilitatea de a-și compensa dobânda ipotecară cu impozite ar echivala cu o economie lunară de 100 GBP - sau 1.200 GBP pe parcursul anului.

Cu toate acestea, există un factor cheie pe care unii proprietari și, într-adevăr, contabilii lor îl pot trece cu vederea, și anume că creditele ipotecare ale companiei cu răspundere limitată tind să fie mai scumpe.

În timp ce proprietarii companiei ar putea plăti mai puțin către fiscal, s-ar putea să constate că plătesc mai mult băncilor și societăților de construcții.

Am cerut brokerilor de credite ipotecare să ofere cele mai bune rate disponibile pentru cineva care cumpără o proprietate de cumpărare la închiriere de 200.000 GBP cu un depozit de 25% (50.000 GBP) pentru un credit ipotecar cu doar dobândă.

La o soluție de cinci ani, cea mai mică rată oferită unei persoane care cumpără în nume propriu este în prezent de 4,14% cu o taxă de 3% (adică 3% din valoarea ipotecii).

Cea mai ieftină rată disponibilă pentru cineva care cumpără printr-o societate cu răspundere limitată este de 4,69 la sută, dar aceasta vine cu o taxă uriașă de 7 la sută.

În acest exemplu, aceasta înseamnă utilizarea unei companii cu răspundere limitată, au adăugat ei 10.500 lire sterline la ipoteca prin comisioane, comparativ cu 4.500 lire sterline dacă ar fi cumpărat în nume propriu - 6.000 lire sterline în plus. 

În ceea ce privește ratele, la un credit ipotecar cu doar dobândă, aceasta este diferența între plata de 533 lire sterline pe lună și 627 lire sterline pe lună în următorii cinci ani - echivalent cu 5.640 lire sterline în total.

Aceasta fiind spuse, „taxa dobânzii ipotecare” pentru proprietarul care cumpără în nume propriu ar costa 106,60 GBP în plus pe lună, echivalent cu 6.396 GBP pe perioada de cinci ani.

Cu toate acestea, ținând cont de penalitatea fiscală pentru proprietarii cu nume personal față de dobânda ipotecară mai mare și taxele pentru proprietarii de societăți cu răspundere limitată, înseamnă totuși că ipoteca companiei cu răspundere limitată va fi în general cu 5.244 GBP mai scumpă.

Este o poveste similară cu cele mai ieftine remedieri pe doi ani, deși diferența este mai marginală. 

Howard Levy, director de împrumuturi de cumpărare la închiriere la brokerul de credite ipotecare SPF Private Clients, spune: „În prezent, companiile care oferă împrumuturi pe nume propriu proprietarilor au rate mai bune decât creditorii care vizează proprietarii societăților cu răspundere limitată.

p>''Acești creditori sunt, de obicei, diferiți unul de celălalt – în general este vorba de creditori specialiști pentru credite ipotecare ale societăților cu răspundere limitată și bănci comerciale pentru împrumuturi în nume propriu.'

Ipoteca cu cea mai mică rată poate să nu fie cea mai ieftină în general, totuși. 

Așadar, am cerut brokerilor de credite ipotecare să ne ofere și creditele ipotecare cu cel mai mic cost global, ținând cont atât de rate, cât și de comisioane.

Cele mai ieftine Valoarea totală de cinci ani pentru cineva care cumpără în nume propriu este de 4,45% cu o taxă de 995 GBP, iar cea mai ieftină soluție de cinci ani pentru achiziționarea unei companii cu răspundere limitată este de 5,44% cu o taxă de 0 GBP.

La un credit ipotecar de 150.000 GBP doar cu dobândă, aceasta este diferența dintre plata de 560 GBP pe lună și 680 GBP pe lună. Pe o perioadă de cinci ani, care este de 33.600 GBP comparativ cu 40.800 GBP.

Dar ținând cont de taxa de 995 GBP și cota de impozitare de 20%, cumpărătorul care își folosește numele personal s-ar confrunta cu un în plus de 6720 GBP. în taxe, adăugând 7.715 GBP la costurile lor totale.

Ipoteca va costa cumpărătorului cu nume personal un total de 41.315 GBP. Aceasta este cu 515 GBP mai mult decât cumpărătorul companiei cu răspundere limitată în perioada de cinci ani.

Desigur, ținând cont de faptul că taxele de contabilitate variază, de obicei, între 500 GBP și 2.000 GBP, cumpărătorul cu nume personal poate încă sfârșesc prin a economisi mai mult în general.

Decalajul dintre numele personal și proprietatea unei societăți cu răspundere limitată este și mai mare atunci când se remediază timp de doi ani. 

Potrivit brokerilor, cel mai ieftin credit ipotecar pentru un proprietar cumpărarea în nume personal este de 5,29 la sută fără taxă. Pentru un proprietar care cumpără prin intermediul unei societăți cu răspundere limitată, este de 6,59 la sută fără taxă. 

Părerea predominantă în rândul unor brokeri și investitori este că, odată cu creșterea numărului de proprietari care cumpără prin intermediul societăților cu răspundere limitată, acest lucru ar trebui să conducă la o reducere a decalajului dintre ratele ipotecare pe nume personal și ratele companiei cu răspundere limitată.

Teoria este că mai mulți clienți din spațiul ipotecar al companiei cu răspundere limitată vor crește concurența între creditori și vor trimite rate mai mici.

Am rugat Moneyfacts să analizeze ratele ipotecare fixe medii pentru ofertele cu nume personale și cumpărarea de închiriere a societăților cu răspundere limitată pentru a vedea dacă decalajul s-a redus.

În martie 2016, ipoteca medie pe cinci ani de cumpărare la închiriere a societății cu răspundere limitată a fost de 4,54%, comparativ cu 4,04% pentru cei care cumpără în nume propriu.

Totuși. , în martie 2019, acest decalaj se mărise. Ipoteca medie pe cinci ani a companiei cu răspundere limitată a fost de 4,33 la sută, comparativ cu 3,58 la sută pentru cei care cumpără în nume personal.

Decalajul s-a redus apoi semnificativ în 2022 și 2023. ipoteca companiei a fost de 3,67% în martie 2022, comparativ cu 3,29% pentru creditele ipotecare pe nume personal.

În martie 2023, aceasta s-a închis la 0,35 puncte procentuale - 6,07% pentru proprietarii societăților cu răspundere limitată și 5,72% pentru cei care cumpără. în nume propriu.

Avanzare rapidă până în martie 2024, iar decalajul s-a mărit ușor la 0,41 puncte procentuale. Valoarea medie pe cinci ani este de 5,51% pentru cei care cumpără în nume propriu, comparativ cu 5,92% pentru cei care cumpără într-o societate cu răspundere limitată.

Brokerul ipotecar SPF Private Clients spune că diferența de costuri s-a închis în timp. și că s-ar aștepta ca decalajul să continue să se reducă.

Levy of SPF Private Clients spune: „Ratele ipotecare mai ieftine sunt adesea disponibile pentru cei care cumpără o proprietate închiriată în nume propriu, spre deosebire de o societate cu răspundere limitată, dar mă aștept ca diferența în ceea ce privește prețurile să se reducă în timp.

„Cu mai mulți participanți pe piața societăților cu răspundere limitată buy-to-let, acest lucru va crește concurența, iar tarifele vor scădea în consecință. 

„Modificările recente ale impozitelor i-au încurajat pe proprietari să folosească proprietatea companiei cu răspundere limitată pentru închirierea lor și, de obicei, acestea necesită o garanție personală din partea persoanei sau a persoanelor din spatele companiei. 

„Având în vedere că este aceeași garanție personală pe care un investitor ar da-o dacă ar deține proprietatea în nume propriu, marjele dintre ipotecile în nume propriu și societatea cu răspundere limitată se vor reduce întrucât riscul pentru ambele structuri de proprietate este similar, din punct de vedere al recursului.'

Levy adaugă: „Împrumutul către o societate cu răspundere limitată ar putea fi considerat de fapt mai puțin riscant de către creditori, având în vedere beneficiile fiscale implicate, dar acest lucru nu s-a concretizat încă în stabilirea prețurilor.

„Cu mai mulți proprietari care optează pentru deținerea unei societăți cu răspundere limitată, piața de închiriere cu nume propriu este probabil să se reducă în următorii ani, ceea ce va însemna că și opțiunile de împrumut disponibile se reduc. 

„Acest lucru ar avea ca rezultat, în mod logic, ca mai puțini creditori să vizeze această afacere și să vizeze mai mult împrumuturile societăților cu răspundere limitată, cu rate și marje mai bune urmând aceeași cale.”

Karen Noye este, în general, de acord că mai mult concurența ar trebui să echivaleze cu o reducere a decalajului. între creditele ipotecare pentru societăți cu răspundere limitată și creditele ipotecare pe nume personal.

„Decalajul dintre prețurile pentru închirierea individuală și a companiei s-a redus de-a lungul anilor”, adaugă Noye.

' Dacă există mai multă cerere în viitor pentru cumpărături de companii cu răspundere limitată, atunci s-ar putea să vedem mai mulți creditori care intră în acel spațiu de piață, ceea ce ar crea mai multă concurență, ceea ce duce, în general, la oferte mai bune. 

„În viitor, în Principala piață de cumpărare pentru închiriere va fi predominant proprietarii mai profesioniști, mai degrabă decât proprietarii mici.’

Buy-to-let a fost în linia de atac în ultimii ani. Pe lângă pierderea reducerii dobânzii ipotecare, investitorii sunt acum supuși unei suprataxe de timbru de 3% atunci când cumpără, rate mai mari ale impozitului pe câștigurile de capital la vânzare (comparativ cu alte active) și o serie întreagă de măsuri de reglementare care pot fi costisitoare pentru respectați.

Ca un semn al vremurilor, în bugetul de la începutul acestei luni, avantajele fiscale pentru întreprinderile de vacanță au fost la greu, deoarece cancelarul s-a angajat să desființarea regimului fiscal pentru închirierea mobilată de vacanță (FHL) din aprilie 2025. 

Înseamnă că proprietarii de case de vacanță vor pierde o serie de beneficii fiscale (inclusiv scutirea completă a dobânzii ipotecare) și se vor găsi pe condiții mai echitabile cu proprietarii care dețin în nume propriu.

Așadar, s-ar putea închide și mai mult zidurile proprietarilor?

Howard Levy spune: „Vizarea societăților cu răspundere limitată pentru modificările fiscale este o preocupare pentru toți proprietarii, având în vedere schimbările care au avut deja a avut loc în ultimii câțiva ani.'

Dar experții cred că este puțin probabil ca Guvernul să vizeze în acest fel achizițiile de închiriere ale societăților cu răspundere limitată - cel puțin pentru moment.

Neela Chauhan, partener la firma de contabilitate UHY Hacker Young a declarat: „Reducerea reducerii dobânzilor ipotecare de la 100% la 20% sa dovedit a fi foarte nepopulară în rândul proprietarilor privați.

„Proprietarii se simt deja neiubiți de guvern și reduc De asemenea, scutirea dobânzii ipotecare pentru proprietarii corporativi ar putea provoca și mai multe fricțiuni.

„Guvernul este deja stabilit pentru un câștig extraordinar din partea proprietarilor de proprietăți din creșterea cotei principale a impozitului pe corporații de la 19% la 25%. la sută care a fost introdus la 1 aprilie 2023.

„Asta înseamnă că proprietarii care dețin proprietăți printr-o societate cu răspundere limitată și au o factură de impozit pe profit de peste 50.000 de lire sterline vor fi afectați de o factură mult mai mare de către fiscalul.

„Dacă ratele de reducere a dobânzii ipotecare ar fi egalate, ar putea declanșa un val de vânzări de la proprietarii corporativi care își mai permit proprietățile.

Cu toate acestea, odată cu presiunea crescândă asupra guvernului pentru a apărea în sprijinul dreptului de proprietate asupra casei, țintirea reducerii dobânzii ipotecare ar putea fi o modalitate de a încuraja mai mulți proprietari să vândă.

„Guvernul a spus în mod repetat că dorește să crească gradul de proprietate asupra casei”, spune Neela Chauhan. . ;

„Tachinarea ideii de egalizare a reducerii dobânzii ipotecare ar putea fi o modalitate de a încuraja proprietarii care dețin prin societăți cu răspundere limitată să vândă. Acest lucru ar pune pe piață mai multe proprietăți.’

Cu toate acestea, guvernul ar putea fi în egală măsură înclinat să păstreze actualul status quo, având în vedere că majorări suplimentare de taxe asupra proprietarilor s-ar putea traduce în chirii mai mari pentru chiriași. 

„Sectorul privat închiriat este un furnizor major de locuințe în Marea Britanie, iar pentru a continua să țintiți proprietarii cu taxe mai mari și alte costuri va însemna că aceste costuri suplimentare vor fi transferate chiriașilor prin chirii mai mari”, adaugă Levy.

„Chiriașii plătesc deja chirii mai mari decât au fost obișnuiți în ultimii ani și într-un moment în care costul vieții este, de asemenea, ridicat. 

„Având în vedere cele de mai sus, orice alte costuri pentru proprietarii vor avea ca rezultat doar costuri mai mari pentru chiriași și, prin urmare, s-ar dovedi a fi contraproductive.'

Deși avantajele scutirii ipotecare s-ar putea să nu se încline complet în favoarea oricărei părți. moment, există și alte avantaje de a deține prin intermediul unei societăți cu răspundere limitată.

În locul impozitului pe venit, proprietarii companiilor plătesc impozit pe profit pe profit, care este în prezent stabilit între 19 și 25 la sută. Rata de 19 la sută se aplică dacă profitul companiei rămâne sub 50.000 de lire sterline.

Proprietarii care dețin în nume personal se confruntă cu o cotă mult mai mare a impozitului pe venit - în prezent, 40 la sută pentru veniturile obținute peste 50.270 lire sterline și 45 de lire sterline. la sută pentru veniturile obținute peste 125.140 GBP.

Pentru a retrage veniturile acumulate în cadrul companiei, proprietarii de bunuri închiriate se pot plăti prin salariu, dividende sau un împrumut al directorului.

Aceștia vor fi impozitați la ratele obișnuite, care ar putea să nu fie eficiente din punct de vedere fiscal pentru cei care se bazează pe proprietățile lor ca sursă de venit și scot în mod regulat bani.

Cu toate acestea, pentru cei care doresc pur și simplu să acumuleze profituri în cadrul companiei și reinvestiți-le în mai multe proprietăți sau care construiesc un cuib pentru pensionare, deținerea unei societăți cu răspundere limitată poate fi mai eficientă din punct de vedere fiscal.

Un alt avantaj al deținerii unei proprietăți într-o companie limitată. Structura companiei este că poate fi un vehicul excelent pentru transmiterea averii membrilor familiei, fără a suporta taxe semnificative.

De exemplu, copiii pot fi mutați în conducerea unei companii la vârsta adultă, sau poate după ce au fost deja acționari de la înființare.

Cu toate acestea, pentru toate avantajele, există și o serie de dezavantaje de luat în considerare.

Pentru proprietarii care doresc să-și folosească chiria ca formă de venit pentru a trăi, deținerea unei proprietăți într-o societate cu răspundere limitată va fi adesea mai puțin eficientă din punct de vedere fiscal.

Contribuabilii cu cote mai mari care doresc să plătească singuri dividende pot ajunge să plătească atât impozit pe profit de 19% pe profitul companiei, cât și impozit suplimentar de 33,75% pe dividende. Aceasta se ridică la 39,35% pentru contribuabilii cu cotă suplimentară.

Un proprietar de companie își poate plăti singur un salariu ca cost compensabil, pentru a evita această formă de „dublă impozitare”.

Cu toate acestea, atât compania, cât și beneficiarul salariat (directorul) pot fi răspunzători pentru Asigurările Naționale în plus față de impozitul pe venit, deci ar fi mai puțin eficient din punct de vedere fiscal decât deținerea în nume propriu. Va fi necesară consiliere fiscală.

În schimb, asigurările naționale nu sunt obligații să plătească proprietarii care dețin în nume personal.

Deținerea unei societăți cu răspundere limitată implică și costuri. , cum ar fi asigurarea conformității companiei cu reglementările din industrie.

Pentru proprietarii care nu au multe proprietăți, aceste costuri pot depăși beneficiile fiscale.

Există și un strat suplimentar de birocrație pentru ca investitorii societății cu răspundere limitată să cumpere pentru a închiria.

Conturile companiei trebuie să fie pregătite și depuse în mod oficial, evidențele păstrate și directorii numiți.

Acest lucru creează un cont suplimentar stratul de responsabilitate pentru proprietarii care aleg ruta societății cu răspundere limitată.

Mulți vor opta pentru a numi un contabil care să se ocupe de conturile pentru ei. Acest lucru adaugă un alt nivel de taxe - de obicei variind între 500 GBP și 2.000 GBP pe an.

De asemenea, acum este mai puțin clar dacă proprietarii care vând proprietăți în nume personal vor fi mai proaste decât cei cu o perioadă limitată. companie. 

Din 6 aprilie, cota impozitului pe câștigurile de capital pe proprietatea rezidențială este de 24% pentru contribuabilii cu cote mai mari.

Cei care prin intermediul unei societăți cu răspundere limitată vor fi supuși impozitul pe profit de 19-25% atunci când vând.

Dar apoi, bineînțeles, trebuie să retragă banii de la companie, care ar putea veni cu impozitare suplimentară. 

(Fluierul)