Scris de Travis Gillmore prin The Epoch Times,

O confluență de factori continuă să afecteze piața de birouri din San Francisco, ratele de locuri de muncă și disponibilitate atingând niveluri record în primul trimestru al anului 2024, potrivit analiștilor imobiliari comerciali de la companiile globale Avison Young și CBRE.

>

Disponibilitatea-combinația de oportunități de locuri vacante și de subînchiriere de pe piață-a atins 36,7% din totalul suprafeței de birouri din ianuarie până în aprilie, conform analizelor de piață publicate recent de la principalele firme imobiliare comerciale.

"Suntem în cea mai mare parte la niveluri record și spun că sunt un fel de optimist cu precauție”, Dina Gouveia, managerul de informații privind piața din regiunea de vest pentru Avison Young, a declarat pentru The The Epoch Times 25 aprilie.

Conform doamnei Gouveia, locurile de muncă vacante au înregistrat doar o "ușoară creștere” în primul trimestru, ceea ce ar putea însemna că acest lucru este încetinit.

"[Dacă putem continua acea viteză mai lentă a posturilor vacante suplimentare...atunci ar fi un indicator foarte bun al faptului că ne aflăm aproape de jos”, a spus ea.

O mare parte a problemei, spun experții, este dependența orașului de industria tehnologică, cu peste 44% din spațiile sale de birouri care găzduiesc companii de tehnologie.

În plus, firmele de tehnologie sunt în fruntea listei viitoarelor expirări ale contractelor de închiriere – reprezentând 45,8%, conform Avison Young.

Piața de birouri din San Francisco a fost profund afectată, deoarece numărul angajaților care lucrează de la domiciliu a crescut vertiginos în timpul pandemiei, deși tendințele recente arată o ușoară revenire la birou.

Afișările de locuri de muncă de la distanță au scăzut cu mai mult de 5%, până la 22,2% în primul trimestru, comparativ cu sfârșitul anului trecut, potrivit raportului Avison Young.

Ofertele de locuri de muncă au crescut cu 22,7% în primul trimestru, după șapte trimestre consecutive de scădere.Listările au fost conduse de companii de servicii juridice, inginerie, consultanță, cercetare, contabilitate și recrutare.Industriile media și cele tehnologice, totuși, ambele au înregistrat scăderi, potrivit raportului.

Șomajul, totuși, a crescut la 4,4% în primul trimestru, o creștere bruscă față de nivelul minim de 2,3% din iunie 2022.

Conform raportului, puțin mai puțin de 1 milion de metri pătrați au fost închiriate în primul trimestru – o scădere de 63,3% față de media de cinci ani înainte de pandemie.

Analiștii au observat semne pe care le consideră optimiste, inclusiv subînchirierea unui spațiu de către compania de plăți Adyen din Țările de Jos la 505 Brannan Street — în districtul South of Market al orașului — și reînnoirea contractului de închiriere a companiei multinaționale de contabilitate KPMG la 55 2nd Street, în cartierul financiar al orașului.Combinate, aceste contracte de închiriere totalizează 300.000 de metri pătrați, au spus experții.

Oportunitățile de subînchiriere oferă chirii mai mici decât semnarea de noi contracte de închiriere care necesită construcții și capital semnificativ pentru a dezvolta proprietăți, ceea ce stimulează sectorul pieței, permițând în același timp întreprinderilor cu contracte de închiriere existente să închirieze o parte din spațiul liber.p>

"Numărul activităților de subînchiriere pe care le-am văzut a crescut foarte mult, deoarece chiriașii caută oportunități plug-and-play”, a spus doamna Gouveia."Se desfășoară mult mai multă activitate deoarece chiriașii...doresc să profite de spațiile pre-construite și de chirii mai mici.”

Ratele mari ale dobânzilor îngreunează companiile cu numerar limitat să refinanțeze împrumuturile.În același timp, tarifele încetinesc și noile achiziții, potrivit analiștilor.

Cu o piață incertă – în parte din cauza semnalelor contradictorii de la Rezerva Federală cu privire la viitorul ratelor dobânzilor – potențialii chiriași caută flexibilitate atunci când caută să reînnoiască contractele de închiriere sau să se mute.

"Ratele dobânzilor sunt un catalizator imens”, a spus doamna Gouveia."Auzim puțin din două povești diferite că ratele dobânzilor scad și apoi nu.Dacă ratele dobânzilor scad...asta va stimula destul de mult piața comercială.”

Ca răspuns, proprietățile de cea mai înaltă calitate au înregistrat o scădere a duratei contractului de închiriere de la un trimestru la altul, pentru a le face mai puțin riscante.

O astfel de precauție din partea chiriașilor îi obligă pe unii proprietari să scadă chiriile și să ofere pachete de concesii pentru a atrage afaceri, deși încă rămâne o diferență între ceea ce doresc chiriașii să plătească și ceea ce proprietarii pot oferi având în vedere încărcarea actuală a datoriilor.

Mulți proprietari lucrează cu creditorii lor pentru a restructura datoria înainte ca împrumuturile să vină la scadență, iar analiştii se așteaptă ca prețurile chiriei să devină mai favorabile pentru chiriași odată ce acest lucru este realizat.

"Chiriile vor scădea cu siguranță”, a spus doamna Gouveia."Și odată ce va avea loc această remediere a datoriilor, va avea loc o resetare mai mare.”

Proprietățile aflate în dificultate, cu risc de nerambursare, creează oportunități de cumpărare de care profită din ce în ce mai mult cumpărătorii privați.Investitorii industriali și trusturile de investiții imobiliare sunt totuși pe margine, 100% din întreaga activitate de investiții provenind de la cumpărători privați în primul trimestru, potrivit raportului.

Pe de altă parte, procentul vânzătorilor privați a crescut, de asemenea, la începutul anului, comparativ cu anii precedenți, analiștii indicând incertitudinea că datoria lor poate fi restructurată din cauza ratelor ridicate ale dobânzilor și a oportunităților limitate de finanțare.

Refinanțarea s-a dovedit a fi dificilă, deoarece creditorii sunt reticenți în a contracta împrumuturi pentru clădirile de birouri, deoarece neconformitățile se profilează și evaluările scad, cu valorile reale de piață neclare, potrivit analiștilor.

O alegere în așteptare încetinește și activitatea, deoarece multe firme doresc mai multă siguranță înainte de a lua decizii mari de capital.

"Deoarece ne apropiem de un an electoral, multe companii inactivează planurile lor de expansiune, iar furnizorii de servicii sunt, de asemenea, în acel mod de așteptare”, a spus doamna Gouveia.em>