_ Prețurile caselor - ghidul definitiv: Nostru calculatorul arată dacă cresc sau scad lângă tine

Atât de mult din averea unei persoane este adesea învăluită în casa în care locuiește, încât nu este surprinzător ca națiune, suntem obsedați de prețurile caselor.

Dar, în timp ce prețurile medii ale caselor din Regatul Unit sunt în prima zi în fiecare lună, acestea pot părea adesea lipsite de sens pentru britanicul obișnuit.

Aceasta se datorează faptului că piața imobiliară nu se mișcă ca una, ci cuprinde mii de persoane. de piețe localizate, toate comportându-se diferit. 

Așadar, noul nostru instrument interactiv vă permite să verificați ce se întâmplă cu prețurile caselor din apropiere.

Instrumentul nostru de mai jos vă permite să căutați prețurile din Anglia. zonele autorităților locale și vedeți cum s-au schimbat prețurile caselor pe parcursul unui an și cinci ani. Și în ghidul nostru definitiv de mai jos, ne uităm la ceea ce spun rapoartele majore privind prețurile caselor, cele mai recente previziuni pentru prețurile proprietăților și ce se întâmplă cu ratele ipotecare. 

În urma creșterii rapide a ratelor dobânzilor în 2022 , mulți au început să speculeze că proprietatea se îndrepta către o „corecție” sau chiar o „accidentare”.

Într-adevăr, prețurile caselor au scăzut oficial anul trecut , conform ultimelor cifre de la Oficiul Naţional de Statistică. Prima dată în mai mult de un deceniu când ONS a înregistrat o scădere de la an la an.

La începutul acestei luni, a dezvăluit că prețul mediu al caselor din Regatul Unit a scăzut cu 1,4% în anul până în decembrie 2023, deoarece criza creditelor ipotecare și-a afectat vânzările de proprietăți. Înseamnă că locuința tipică a pierdut 4.000 de lire sterline anul trecut, prețul mediu de vânzare fiind de 285.000 de lire sterline.

Unele locații au suferit scăderi mult mai mari decât Regatul Unit medie anul trecut, șase autorități locale din Anglia au înregistrat scăderi ale prețului caselor cu 10% sau mai mult.

Între timp, alții au depășit tendința, nouă au văzut că prețurile proprietăților au crescut cu 5% mai mult.

O împărțire geografică a apărut anul trecut în Regatul Unit în ceea ce privește prețurile proprietăților. Anglia și Țara Galilor au înregistrat o scădere a prețurilor de vânzare tipice cu 2,1% și, respectiv, 2,5% în cele 12 luni până în decembrie, conform cifrelor oficiale de la ONS.

Cu toate acestea, în Scoția și Irlanda de Nord prețurile medii au crescut de fapt cu 3,3% și, respectiv, 1,4%.

În regiunile țării, modificările prețurilor locuințelor au variat de la un Scădere de 4,8% în Londra și scădere de 4,6% în sud-est, până la o creștere de 1,2% în nord-vest și un ușor câștig de 0,3% în West Midlands.

Dar au existat diferențe mult mai mari între autoritățile locale.

Nesurprinzător, unele dintre piețele imobiliare cu cele mai proaste performanțe din 2023 au fost găsite în Londra.

Prețurile medii ale caselor în City of London (capitala istoric financiar) a scăzut cu 17,8%, potrivit ONS, în timp ce orașul Westminster a scăzut cu 16,1%. Prețurile în Kensington și Chelsea au scăzut, de asemenea, cu 13,7 la sută.

ONS avertizează să nu citească prea mult în cifre pentru zone de tranzacții foarte mici, cum ar fi City of London, deoarece acestea pot fi denaturate de câteva vânzări. .

În afara capitalei, Gosport de pe coasta de sud a înregistrat o scădere cu 11,5% a prețurilor caselor. Unele hotspot-uri populare pentru navetiști au avut de asemenea de suferit, prețurile caselor scăzând cu 11,3% în Tunbridge Wells, 9,5% în Welwyn și Hatfield, 9,2% în Runnymede și 9,1% în Surrey Heath.

Locațiile din nord-vest au fost performanțe puternice anul trecut, principala zonă a autorităților locale West Lancashire înregistrând o creștere de 9,8% a prețurilor locuințelor.

Prețurile din cartierul Rossendale din nord-vestul Angliei au crescut, de asemenea, cu 7,9% anul trecut, potrivit ONS.

La celălalt capăt al țării, Winchester și Valea Mole, în sud, a înregistrat creșteri ale prețurilor caselor de 7,9% și 7,5%.

Cifrele ONS sunt considerate pe scară largă ca fiind cel mai cuprinzător și mai precis indice al prețurilor caselor. Acest lucru se datorează faptului că raportul statisticienilor oficiali ai Regatului Unit utilizează date de la Registrul funciar și se bazează pe prețurile medii vândute.

Cu toate acestea, tranzacțiile cu proprietăți durează adesea luni pentru a se finaliza, ceea ce înseamnă că cifrele ONS nu reflectă neapărat ceea ce este se întâmplă chiar acum pe piața imobiliară.

Indici separati ai prețurilor locuințelor din Nationwide și Halifax se referă la propriile cereri de credit ipotecar aprobate, așa că sunt puțin înaintea cifrelor vândute ONS. Cu toate acestea, nu includ cumpărători în numerar sau date ipotecare de la alți creditori.

Nationwide a înregistrat o scădere anuală de 0,2% în ianuarie 2024 – deși aceasta a fost o îmbunătățire față de scăderea de 1,8% înregistrată în decembrie.

Halifax a dezvăluit că prețurile medii au crescut de fapt cu 2,5% în cele 12 luni până în ianuarie.

Un alt indice lunar vine de la Rightmove. Aceasta urmărește prețurile solicitate recent listate în fiecare lună, ceea ce poate oferi o imagine mai imediată a ceea ce se întâmplă pe piață, dar nu măsoară pentru ce se vând casele în cele din urmă.

Rightmove a raportat o cerere medie prețurile au crescut cu 0,9% în februarie, la 362.839 de lire sterline, conform ultimelor date ale companiei, după o creștere de 1,3% în ianuarie. Aceasta înseamnă că prețul solicitat tipic a crescut cu aproape 8.000 GBP din decembrie. Nu a fost negativ.

În contextul în care prețurile locuințelor au scăzut oficial anul trecut, conform ONS, s-ar putea argumenta că locuințele ar trebui, în medie, să devină mai ieftine în comparație atât cu salariile, cât și cu inflația.

Dacă măsurați prețurile locuințelor în raport cu salariile, atunci acesta este cazul. Cele mai recente cifre pentru 2023 de la ONS, arată că salariul obișnuit a crescut cu 6,1% anual.

Între timp, inflația a fost de 4 la sută. de cent în perioada de 12 luni până în decembrie 2023, conform datelor ONS.

În momentul în care se ține cont de inflație, prețurile caselor au scăzut semnificativ în termeni reali. Acestea au scăzut cu 5,4% în termeni reali în 2023. În timp ce scăderea pe termen real a prețurilor locuințelor (când se ține cont de inflație) a fost de aproximativ 15% din august 2022.

Conform Halifax, acest lucru a avut loc. a coborât raportul preț mediu al locuinței/venitul la cel mai scăzut nivel din 2015. 

Între timp, potrivit Zoopla, accesibilitatea locuințelor din Londra este cea mai bună din 2014, în principal datorită prețurilor stagnante din capitalul și creșterea salariilor.

Problema este că acest lucru vine după un boom pandemic care a dus la creșterea prețurilor medii cu peste 25% între mai 2020 și august 2022. 

Între timp, când vine vorba de accesibilitatea ipotecare, a existat o criză. Ratele au crescut semnificativ în comparație cu acum doi ani.

Indiferent de modificările prețului caselor, ratele ipotecare mai mari fac casele să pară mai puțin accesibile pe o bază de plată lunară acum decât erau anterior.

O piață ipotecară temperamentală a înregistrat tranzacții medii cu dobândă fixă ​​pe doi ani atins un nivel zguduitor de 6,86% în vara lui 2023, conform Moneyfacts.

Cu doi ani mai devreme, media fix pe doi ani a fost de 1,99 la sută. La un credit ipotecar de 200.000 de lire sterline rambursat pe o perioadă de 25 de ani, aceasta este diferența dintre plata a 1.396 de lire sterline pe lună și 847 de lire sterline pe lună.

Ratele ipotecare au scăzut, totuși, între timp, deși au crescut de la începutul Februarie. 

Remedierea medie pe doi ani este acum de 5,72%, cele mai ieftine oferte pe doi ani oscilând în prezent în jurul valorii de 4,5%. Remedierile pe cinci ani sunt puțin mai ieftine. Valoarea medie pe cinci ani este de 5,31%, cele mai ieftine rate fiind acum puțin peste 4%.

Chiar și așa, ratele ipotecare rămân mult mai mari decât cu ce s-au obișnuit mulți cumpărători și proprietari de case de când ratele dobânzilor. au fost reduse în urma crizei financiare din 2008.

Nationwide a raportat recent că a existat o creștere semnificativă a plăților ipotecare ca procent din salariul mediu neapărat.

La final din 2023, se spune, un debitor care câștigă venitul mediu din Regatul Unit și cumpără o proprietate tipică pentru prima dată cu un depozit de 20% ar trebui să cheltuiască 38% din salariul total pe plăți ipotecare. Aceasta a fost cu mult peste media pe termen lung de 30 la sută.

Dacă ratele ipotecare medii s-ar reduce de la nivelul lor actual de aproximativ 5,5 la sută până la 4 la sută, a spus Nationwide, acel procent de preluare. -plata la domiciliu s-ar reduce la 34 la sută. Pentru a aduce depozitul mediu înapoi la 30 la sută, ratele ipotecare ar trebui să atingă 3 la sută, potrivit creditorului.

Rate ipotecare mai mari pentru unii măsura înseamnă că unii oameni vor simți că nu pot împrumuta atât de mulți bani cât ar putea în trecut.

De exemplu, cineva care și-ar putea permite anterior un credit ipotecar de 200.000 de lire sterline rambursat pe un termen de 25 de ani la un procent de 2% este posibil să nu-și mai permită un credit ipotecar de 200.000 GBP la 5%. să plătească mai mult de 848 de lire sterline în fiecare lună, ar însemna că acum își vor putea permite doar o ipotecă de 145.000 de lire sterline, mai degrabă decât 200.000 de lire sterline și, prin urmare, nu pot oferi pe o proprietate atât de mult decât ar putea avea în urmă cu doi ani. .

În realitate, cumpărătorii de locuințe ar putea avea un pic mai mult spațiu financiar. S-ar putea să găsească bani suplimentari sau să se împrumute pe termene mai lungi.

Ratele ipotecare mai mari și inflația cu două cifre au făcut ca mulți să speculeze la începutul anului 2023 că piața imobiliară ar avea un accident atotputernic. Cu toate acestea, nicio prăbușire nu s-a materializat.

Când ne-am uitat la previziunile privind prețurile locuințelor de Crăciun, majoritatea companiilor și experților păreau să fie relativ dezamăgiți în ceea ce privește prețurile în 2024, unii așteaptă că prețurile vor scădea cu până la un alt nivel. 5 la sută.

Cu toate acestea, în ultimele săptămâni, am avut mulți experți și companii care au spus că piața imobiliară a luat-o acum peste cap.

Luna trecută, agentul imobiliar Knight Frank a spus că prețurile locuințelor vor crește cu 3% în acest an, după ce a anticipat anterior o scădere de 4%.

Si-a schimbat prognoza pe fondul scăderii inflației, care spune că va conduce la scăderea ratelor dobânzilor, care la rândul lor va contribui la galvanizarea pieței.

Alți agenți imobiliari susțin, de asemenea, că piața și-a schimbat cursul pe fondul scăderii ratelor ipotecare.

Simon Gerrard, director general al Agenții imobiliari Martyn Gerrard au declarat: „Pe teren, este clar că piața a întors un colț.

„Am observat o creștere cu 20% a numărului de persoane care s-au înscris pentru a cumpăra o casă în comparație cu data trecută. an.'

Chris Sykes, director tehnic la brokerul de credite ipotecare Private Finance spune: „Cumpărătorii care au ezitat anterior din cauza incertitudinii și a costurilor ridicate ale împrumuturilor pe piața ipotecară și imobiliară spre sfârșitul anului 2022 și 2023 reapar acum, marcând un început puternic pentru 2024, care a continuat până în februarie.'

Săptămâna aceasta, un expert care a prezis ultimele două prăbușiri imobiliare cu ani înainte ca acestea să se întâmple a avertizat despre un alt boom și criză iminentă la orizont.

Fred Harrison, un autor britanic și comentator economic, se așteaptă la media Casa din Marea Britanie prețul va crește cu aproximativ 20 la sută între acum și sfârșitul anului 2026, înainte de a avea loc o mare prăbușire, cu orice câștiguri obținute în următorii doi ani și jumătate distrus complet.

Debitorii de credite ipotecare cu tranzacții pe termen fix ar trebui să-și facă mai puțin griji cu privire la modificările ratei de bază și mai mult despre locul în care piețele estimează că va ajunge rata de bază în viitor.

Acest lucru se datorează faptului că băncile tind să anticipați majorarea ratei de bază. Ei își schimbă ratele ipotecare fixe pe baza previziunilor despre cât de mare va ajunge în cele din urmă rata de bază și cât va dura inflația.

Ratele ipotecare au început anul pe o traiectorie descendentă, piețele scăzând. așteptările lor cu privire la punctul în care rata de bază a Băncii Angliei va atinge vârful.

Numai în ianuarie, peste 50 de creditori ipotecari au redus ratele rezidențiale. Cele mai ieftine rate ipotecare fixe pe cinci ani rămân doar sub 4 la sută.

Cu toate acestea, începând cu 1 februarie creditorii ipotecari au crescut ratele. Numai în această săptămână, Santander, HSBC, NatWest, TSB și Coventry Building Society au majorat ratele ipotecare.

Valoarea medie pe doi ani a crescut de la 5,56 la 5,74% după decizia Băncii Angliei de a deține. rata de bază la începutul lunii.

Deplasarea bruscă în sus a venit datorită unei ușoare modificări a așteptărilor pieței cu privire la ratele dobânzilor viitoare.

Piețele cred acum o bancă a Angliei. Reducerea ratei de bază înainte de iunie este mai puțin probabilă.

La începutul acestui an, investitorii pariau că ratele ar putea fi reduse la 3,75% până la Crăciun.

Dar acum prognozează că ratele vor scădea la doar 4,75 la sută sau 4,5 la sută în acest an – prima mișcare urmând a fi chiar în septembrie.

> Cel mai bun calculator pentru rate ipotecare: verificați ofertele pe baza valorii casei dvs. și a mărimii creditului ipotecar 

Anul acesta s-ar putea dovedi a fi un moment excelent pentru a cumpăra. Casele se află pe piață mai mult timp, ceea ce ar putea face ca unii vânzători să se simtă din ce în ce mai disperați și mai dispuși să ia în considerare oferte mai mici.

Rightmove spune că durează mai mult de două săptămâni pentru a găsi un cumpărător decât până acum. an, cu timpul mediu de vânzare la cel mai lent din 2015, excluzând lunile inițiale de blocare din cauza pandemiei, din aprilie și mai 2020. 

Compania spune că în ianuarie, timpul mediu pe care l-a luat pentru un vânzător pentru a găsi un cumpărător a fost de 78 de zile, în creștere față de media de 71 de zile în decembrie 2023 și mult mai mare decât media de 55 de zile înregistrată în cele patru luni dintre martie și iulie anul trecut.

Între timp, Hamptons a dezvăluit că 48 per un procent din locuințele vândute în ianuarie în Anglia și Țara Galilor au făcut obiectul unei reduceri anterioare de preț.

Acest procent a fost în scădere de la un vârf de 55% în octombrie anul trecut, dar este încă peste norma. 

Deși acest lucru va varia de la o zonă la alta, pot exista oportunități mai mari de a tocme și de a negocia sub prețul cerut în zonele în care vânzătorii se chinuie să găsească cumpărători.

Am vorbit cu două persoane. agenți de cumpărături profesioniști pentru a vedea care sunt sfaturile lor pentru cumpărători în acest moment.

Sfatul numărul unu pentru cei care se deplasează pentru prima dată, cei care se mută și investitori este să își facă cercetările.

Nigel Bishop , un agent de cumpărare la Recoco Property Search spune: „Asigurați-vă că explorați piața imobiliară locală și vă familiarizați cu prețurile medii ale proprietăților din zonă.

„Acesta este un bun punct de plecare și vă va oferi o idee dacă prețul cerut de vânzător este realist. Agentul dvs. imobiliar sau de cumpărare de încredere vă va putea, de asemenea, să vă furnizeze aceste informații.”

Când vine vorba de tocmeală, ei sfătuiesc cumpărătorilor să fie îndrăzneți cu ofertele lor și să nu se teamă să liciteze în conformitate cu solicitarea. prețul.

Jonathan Hopper, directorul executiv al agenților de cumpărare Garrington Property Finders, spune: „Activitatea de pe piață a crescut în mod semnificativ de la începutul anului 2024, dar aceasta rămâne o piață de cumpărător. 

„Deci faceți-vă cercetări, negociați din greu și aduceți-vă avantajul în ceea ce spuneți alături de oferta dvs..”

Cu toate acestea, este, de asemenea, important pentru cumpărători să știe ce ar fi pregătiți să plătească în cele din urmă pentru un proprietate înainte de a face prima lor ofertă, potrivit Hopper.

„Ca cumpărător, calibrarea corectă a ofertei vă poate economisi mii sau chiar zeci de mii de lire sterline din preț”, spune el, „nu ca să menționăm că faci diferența între a-ți asigura casa de vis și a pierde.'

'Dar negocierea este o artă la fel de mult ca o știință, iar obținerea celei mai bune oferte pentru casa pe care o dorești necesită o combinație de pregătire, pragmatism și psihologie.

„Înainte de a face prima mișcare, trebuie să decizi cât ești dispus să plătești pentru proprietate – o ofertă de succes este în mod invariabil o ofertă atent analizată.”

El adaugă: „Stabiliți-vă un buget și respectați-l. Dacă vânzătorul nu va ajunge la un preț care se încadrează în bugetul dvs., nu vă fie teamă să plecați.

„Negociarea unei reduceri mari la o casă pe care încă nu vă puteți permite este inutilă. În acest caz, nicio ofertă nu ar fi cu adevărat mai bună decât o afacere proastă.'

Călalt cuvânt de precauție de la agenții de cumpărare – nu considerați prețul cerut ca o reflectare a adevăratei valori.

„Ca parte a acestui proces, trebuie să înțelegeți cât mai adevărat valoarea locației”, adaugă Hopper. 

„Nu uitați că prețul cerut nu este același cu valoarea – este aspirația vânzătorului. Prețurile au scăzut în multe părți ale Regatului Unit în cursul anului 2023, așa că poate fi necesar să luați prețul cerut cu un praf de sare.”

El adaugă: „A face prima ofertă este începutul oficial al negocierilor. Oamenii presupun adesea că ar trebui să intri automat cu 10% sau chiar 20% sub prețul cerut, dar nu este întotdeauna cazul. 

„Uneori, proprietățile au prețuri corecte sau competitive, odată ce luați în considerare lucruri precum zona de captare a școlii, valoarea deficitului și dacă prețul a fost deja redus.'

Cei doi agenți de cumpărare sfătuiesc, de asemenea, să se afle despre circumstanțele vânzătorului.

„Întrebați-vă agentul imobiliar despre circumstanțele vânzătorului”, spune Bishop. „Dacă știți că proprietarul este dornic să vândă rapid sau a avut în trecut o vânzare eșuată, ar putea fi mai dispuși să accepte o ofertă mai mică.

„De asemenea, vă recomandăm să informați vânzătorul despre circumstanțele dvs., mai ales dacă sunteți un cumpărător fără lanț sau cu numerar, ne putem mișca rapid, deoarece acest lucru vă va face mai atrăgător pentru vânzător și vă va putea pune în fața concurenței.'

Cumpărătorii ar putea fi, de asemenea, nevoie să fie pregătiți. să joace un joc de așteptare pentru a-și asigura prețul pe care îl doresc. 

„Prima ta ofertă este puțin probabil să fie acceptată”, spune Hopper, „este doar un semnal către vânzător că ești dispus să o faci o înțelegere și ar trebui văzută ca începutul unui dialog.

„Dacă prima dvs. ofertă este respinsă, cereți vânzătorului să facă o contraofertă. S-ar putea să nu facă acest lucru, dar, pur și simplu, punând această întrebare, îi agățați vânzătorului morcovul unei tranzacții, fără a dezvălui nimic mai mult despre poziția dvs.

„Nu presupuneți că trebuie să vă măriți oferta. în momentul în care oferta dvs. de deschidere este respinsă.

„Dacă proprietatea este pe piață de mult timp sau a dvs. este singura ofertă de pe masă, puteți juca jocul de așteptare

„Există un risc aici, desigur; un alt cumpărător ar putea intra și să-și ia locul. Dar, atâta timp cât îi anunțați agentului că sunteți în continuare interesat, pe piața actuală vă poate fi de folos să jucați din greu pentru a obține – așa că încercați să-l lăsați pe vânzător să se tocească puțin.

„Făcând așa poate face vânzătorul mai susceptibil la o ofertă ușor îmbunătățită. Următoarea oferta dvs. ar trebui să ofere apoi ceva mai mulți bani și ar trebui să reflecte feedbackul vânzătorului cu privire la oferta dvs. anterioară, dar ar trebui să includă și alte detalii care să demonstreze seriozitatea dvs., cum ar fi când doriți să vă mutați și ce accesorii și accesorii vă așteptați să fie incluse. in pret. Scopul aici este de a arăta că a ta este cea mai bună ofertă, dacă nu neapărat cea mai mare.” 

În cele din urmă, cei doi agenți de cumpărare ai noștri sfătuiesc că, dacă un cumpărător dorește să fie luat în serios, trebuie să arate sunt pregătiți, implicați și știu ce fac.

„Nu uitați că trebuie să comunicați mai mult decât o cifră vânzătorului”, spune Hopper. „Trebuie să-i arătați agentului imobiliar – care este ochii și urechile vânzătorului – că sunteți un cumpărător serios și atractiv.”

„Mesaje importante de transmis sunt că aveți banii aliniați – fie un credit ipotecar sau numerar – și pe care îl puteți muta la un moment dat pentru a se potrivi vânzătorului.

„Dacă sunteți un cumpărător pentru prima dată fără lanț sau ați acceptat deja o ofertă pentru propria casă, asigurați-vă că țineți avantajul dvs. – sunteți un cumpărător atractiv, iar vânzătorul are mai multe șanse să accepte o ofertă mai mică de la dvs. decât ar face-o de la un cumpărător care este mai puțin accesibil.”

Bishop adaugă: „Asigurați-vă că să aveți toate documentele necesare pentru a permite un proces de vânzare mai rapid.

De asemenea, rețineți că agenții de vânzări vă vor cere să furnizați dovada fondurilor, deoarece, în caz contrar, nu vă vor prezenta oferta. .'

(Fluierul)