_ Cercetătorii au descoperit că trei companii dețin peste 19.000 case de închiriat în metroul Atlanta

Trei proprietari corporativi controlează aproape 11% din casele unifamiliale disponibile pentru închiriere în județele centrale ale metroului Atlanta, conform unei noi analize conduse de Taylor Shelton, geograf la Georgia State University .

Shelton, profesor asistent la Departamentul de Geoștiințe din Georgia State, împreună cu colaboratorul său Eric Seymour de la Universitatea Rutgers, au investigat dreptul de proprietate asupra caselor de închiriat în metroul Atlanta și au descoperit că peste 19.000 erau deținute de doar trei companii — Invitation Homes, Pretium Partners și Amherst Holdings.

Descoperirile au fost publicate recent în articolul „Horizontal Holdings: Untangling the Networks of Corporate Landlords” din Annals of the American Association of Geographers.

„Aceste companii dețin zeci de mii de proprietăți într-un set relativ selectat de cartiere, ceea ce le permite să exercite o putere de piață cu adevărat semnificativă asupra chiriașilor și chiriașilor, deoarece au o concentrație atât de mare de participații în aceste cartiere.” a spus Shelton.

Metro Atlanta se confruntă cu o criză a locuințelor la prețuri accesibile, iar proprietarii corporativi ar putea fi unul dintre motivele pentru aceasta, potrivit unei cărți a colegului cercetător al GSU Dan Immergluck. Începând cu criza executării silite din 2007 și continuând ca urmare a pandemiei de COVID-19, mulți proprietari locali și proprietari de case au fost forțați sau au decis să-și vândă proprietățile, permițând companiilor care achiziționează clădiri și le închiriază pentru profit, numite proprietari corporativi, să atrageți un număr mare de case.

În acest nou peisaj, a afla exact cine deține fiecare proprietate poate fi incredibil de complicat.

Multe companii mari din Statele Unite operează prin intermediul unor companii mai mici numite companii cu răspundere limitată sau SRL-uri pe scurt. În cazul companiilor proprietare corporative, aceste SRL-uri ajută la protejarea companiilor-mamă mai mari de răspunderea sau acțiunile legale pe care chiriașii le-ar putea întreprinde.

„Dacă un chiriaș este capabil să dea în judecată un SRL și să câștige — ei primesc un anumit nivel. de daune și despăgubiri pentru orice prejudiciu pe care îl întâmpină — structura existentă înseamnă că numai activele deținute de LLC sunt utilizate pentru a calcula nivelul adecvat al daunelor”, a spus Shelton.

Shelton a spus că proprietarii corporativi tind să au o mulțime de SRL-uri care să se protejeze. În comitatele centrale din Atlanta din studiul său — Fulton, Clayton, DeKalb, Gwinnett și Cobb — cele mai mari trei companii de proprietari au peste 190 de SRL-uri între ele.

Aceste SRL-uri au de obicei adrese multiple, ceea ce face dificilă. pentru a urmări legăturile dintre locațiile lor și companiile lor mamă.

Pentru a face lucrurile și mai complexe, multe dintre aceste companii mari nu sunt tranzacționate public pe piața de valori, ceea ce înseamnă că numărul lor total de participații nu este ușor de disponibil catre public. Deoarece Invitation Homes este tranzacționată public, numărul total de proprietăți pe care le deține este disponibil publicului prin documente pe care trebuie să le depună la Comisia pentru Valori Mobiliare și Burse din SUA.

„Celelalte două pe care le analizăm în această lucrare. , Pretium Partners și Amherst Holdings, sunt susținute de capital privat și nu sunt tranzacționate public”, a spus Shelton. „Deci, nu există nicio modalitate de a ști vreodată care este întregul domeniu al proprietăților lor fără o metodă ca cea pe care am folosit-o.”

Chiriașii se găsesc cu puține opțiuni atunci când au o problemă cu proprietarul corporativ. .

„Straturile de interacțiune care trebuie să aibă loc înainte de a ajunge la persoana care în cele din urmă ia decizii sunt crescute. Trebuie să discutați cu administratorul proprietății”, a spus Shelton. „Apoi, administratorul proprietății trebuie să vorbească cu supervizorul lor, care vorbește cu managerul local sau regional. Apoi trebuie să pună la punct lucrurile. Se creează această distanță în care nu știi cine este proprietarul tău, așa că nu știi. De fapt, nu știu cui să-i cer”.

Acest lucru este deosebit de relevant pentru Atlanta, care este cea mai mare piață pentru acest tip de activitate de proprietar corporativ din țară, potrivit unui alt studiu al lui Taylor și Seymour publicat în Journal of Urban Affairs.

„Trebuie să adunați următoarele două sau trei piețe cele mai mari din S.U.A. pentru a avea aceeași cantitate de investiții corporative pe care o are Atlanta”, a spus Shelton.

Shelton a spus că metroul Atlanta este unul. dintre cele mai mari piețe pentru acest tip de activitate din câteva motive.

„Proprietarii corporativi le plac locurile care sunt în creștere și le plac locurile în care locuințele sunt relativ ieftine”, a spus Shelton. „Dar cealaltă casetă pe care Atlanta o verifică este că avem protecții foarte laxe ale chiriașilor.”

Pentru a aborda situația, Shelton și colegii săi cercetători au decis să pună la dispoziția publicului metodele lor de investigație.

„Speranța este că oricine poate lua această metodă și o poate replica chiar dacă nu aveți abilități tehnice semnificative”, a spus Shelton. „Am vrut să ajungem la scheletul logicii acestui proces, astfel încât oricine să o poată face oriunde și pentru orice companie. Tot ce trebuie să aveți sunt datele potrivite și apoi puteți merge de acolo.”

(Fluierul)